Wynajem mieszkania

Planujesz w najbliższym czasie podpisać umowę najmu swojego mieszkania? Być może już je wynajmujesz? Musisz pamiętać, że polskie prawo bardzo mocno chroni drugą stronę twojej umowy, tj. najemcę. Dobrze skonstruowana umowa najmu pozwoli uniknąć w przyszłości wielu problemów, niestety zdecydowana większość podpisywanych umów w rzeczywistości w bardzo ograniczonym stopniu chroni właściciela, a znaczna część postanowień umownych, która ma go chronić jest nieważna. O czym zatem warto pamiętać? Jaką umowę podpisać, aby w przypadku problemów z najemcą nie obudzić się z przysłowiową ręką w nocniku?

Zasady najmu lokali mieszkalnych są regulowane nie tylko w kodeksie cywilnym, ale również w ustawie ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i zmianie kodeksu cywilnego. Wiele wzorów dostępnych w Internecie w ogóle nie uwzględnia przepisów tej ustawy, co jest niezwykle istotne, bowiem postanowienie umowne sprzeczne z ustawą są nieważne.

Przykładowo, być może w Twojej umowie lub w umowie, którą planujesz zawrzeć, znalazł się zapis, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem jakiegoś krótkiego okresu wypowiedzenia, albo bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli najemca opóźnia się zapłatą czynszu, dajmy na to o 14 dni. Takie postanowienie umowne jest nieważne. Ustawa o ochronie praw lokatorów jednoznacznie wskazuje kiedy i na jakich zasadach właściciel może rozwiązać umowę najmu (dotyczy to zarówno umów na czas określony jak i nieokreślony). Wypowiedzieć umowę (za miesięcznym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca właściciel może jedynie w następujących przypadkach: 
1) Lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali
2) Lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku,

Dodatkową przesłanką wypowiedzenia (z zachowaniem 6 miesięcznego okresu wypowiedzenia) jest zamiar zamieszkania właściciela w wynajmowanym lokalu. UWAGA! Zamiar sprzedaży nieruchomości nie może być podstawą wypowiedzenia umowy najmu.

W związku z powyższym jest niezwykle istotnym, aby umowa najmu lokalu mieszkalnego była zawierana na czas oznaczony. Najem zawarty na czas nieoznaczony w przypadku gdy najemca wywiązuje się ze swoich zobowiązań jest praktycznie niewypowiadalny, co z oczywistych względów jest niekorzystne dla właściciela. Jedynym sposobem na pozbycie się niechcianego lokatora może wtedy stać się podwyższanie czynszu, co jest kłopotliwą i trudną procedurą (opiszę ją zapewne kiedyś w innym poście).

Natomiast w umowie najmu na czas określony nie warto w ogóle zamieszczać klauzuli dotyczącej wypowiedzenia umowy. Właściciel mieszkania, nawet jeżeli sformułuje zapisy inne niż wskazane powyżej w praktyce, nie będzie mógł z nich korzystać z uwagi na to, że są sprzeczne z ustawą. Z kolei umożliwienie najemcy wypowiedzenia umowy na czas określony stawia go w sytuacji znacznie korzystniejszej, bowiem gdyby takiego zapisu nie było, nie mógłby on wcale wypowiedzieć umowy najmu, a tym samym narazić właściciela mieszkania na utratę zysku. Przy umowach najmu na czas oznaczony jest również jeden niezwykle istotny haczyk. Wraz z upływem okresu najmu, jeżeli zgadzamy się, aby najemca nadal zamieszkiwał należy podpisać nową umowę bądź aneks do obecnej, a jeżeli nie chcemy jej przedłużać należy to wyraźnie zakomunikować. Pozwolenie dalszego zamieszkiwania bez podjęcia tych działań spowoduje automatyczne przedłużenie umowy najmu na czas nieokreślony.

No dobrze, a co jeżeli umowę udało nam się skutecznie rozwiązać, bo dajmy na to najemca nie płacił czynszu, ale nie opróżnił lokalu, nadal w nim zamieszkuje i nie chce się wyprowadzić. W tym miejscu zaczynają się ogromne schody (którym można było zapobiec, ale o tym za chwilę). Właściciel nie ma prawa w takiej sytuacji wejść do lokalu, wymienić zamków, odciąć dopływu wody, prądu, sprowadzać rosłych kolegów ;) czy w jakikolwiek inny sposób zmierzać do wyrzucenia lokatorów. Jedynym prawnie dopuszczalnym sposobem w tej sytuacji jest złożenie pozwu o eksmisje. Jest to sprawa w sądzie, która pochłonie sporo stresu, energii, czasu i pieniędzy. Sprytny lokator samo postępowanie sądowe – do prawomocnego wyroku – będzie w stanie przeciągnąć o rok, albo i dłużej. A sam wyrok nie rozwiązuje problemu, bowiem w większości przypadków będzie można go wykonać, tj. usunąć lokatora przy pomocy komornika, dopiero po dostarczeniu, albo przez siebie albo przez gminę lokalu zamiennego lub nawet socjalnego. Co istotne w przypadku rodzin z dziećmi musi to być lokal socjalny. Sama procedura przyznawania lokalu socjalnego może trwać nawet kilka lat. Oczywiście w tym czasie można naliczać opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu, ale przecież nie po to rozwiązywaliśmy umowę, żeby najemca nadal lokal zajmował.

Jest tylko jeden skuteczny sposób, aby się zabezpieczyć przed takimi problemami. Niestety można z niego skorzystać jedynie na etapie podpisywania umowy. Tym sposobem jest zamiast tradycyjnej umowy najmu lokalu mieszkalnego zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Jest to szczególna forma umowy na czas oznaczony. Mocno sformalizowana, ale jednocześnie bardzo dobrze zabezpieczająca prawa właściciela po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy. W jej treści najemca musi wskazać lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku rozwiązania umowy. Do umowy musi być załączona zgoda osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu. Dodatkowo do umowy należy załączyć akt notarialny, w którym najemca podda się wprost egzekucji z tego aktu. Upraszczając, jeżeli najemca nie opuści lokalu po rozwiązaniu umowy właściciel nie będzie musiał zakładać sprawy sądowej, czekać na dostarczenie lokalu socjalnego, tylko będzie mógł z tym aktem notarialnym pójść do komornika z wnioskiem o eksmisję niechcianego lokatora. Jest to niezwykła oszczędność czasu, nerwów i pieniędzy, w którą warto zainwestować te 200 zł kosztów aktu notarialnego. Czy jest tu gdzieś haczyk? Jest, mały ale jest. Skuteczność umowy najmu lokalu okazjonalnego jest zależna od zgłoszenia tej umowy w urzędzie skarbowym, ale przecież jako wynajmujący - doskonale wiesz, że od dochodu z umów najmu należy odprowadzać podatek. ;)

W poście miałem jeszcze pisać o prawach i obowiązkach drugiej strony umów najmu, tj. lokatorów, ale wyszłoby za długo. O tym napiszę więc za tydzień.